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二手房买卖的产权风险 你不知道这些是会吃亏

慧择财税集团12-26 15:28【公司法规】浏览次数:71

摘要:二手房买卖的产权风险 你不知道这些是会吃亏

又是一个买房高峰期,新房由于接房时间比较久,装修耗时费事,再加上限购政策,所以买二手房的人越来越多。最近有些朋友就在问慧择财税小编了,买二手房,需要了解些什么问题?有哪些风险存在呢?

1、签订合同前,应注意哪些风险?

(1)该房屋产权是否为共有。共有的意思就是房屋产权人不止一个,其形式包括按份共有和共同共有。如属于夫妻共同财产,则应要求夫妻双方均在房屋买卖合同中签字或者未在房产证上登记一方出具同意出售的承诺。但不管是哪种形式共有,在出售整个房屋时,都需要共有人的一致同意才可以,否则该房屋买卖可能存在瑕疵,甚至出现无法过户等情形。

(2)该房屋是否存在抵押权人。如果存在抵押权,那么除非涂销抵押登记,否则房屋是无法办理过户的;且由于抵押权人对房屋有优先受偿权,如果发生纠纷,买受人的债权也是次于抵押权人。核查房屋是否存在抵押最好的方式就是到不动产登记部门调查房屋档案。

(3)是否存在查封。是否存在查封也可以通过调取房屋档案核查,一般来讲存在查封的房产已经涉及诉讼纠纷,建议尽量不要购买,如果不解除查封,即使买了也无法过户。

(4)调查房屋是否存在租赁。承租人对出卖人所销售的房屋在同等条件下享有优先购买权,且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九的规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这就是买卖不破租赁的规则。买卖不破租赁是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时,租赁合同对新所有人有效。也就是说,如果该房屋存在合法有效的租赁,你与房屋所有人达成了购房合意且办理了过户,那么承租人仍然有权继续租赁该房屋,直到房屋合同到期。因此为了不必要的麻烦,买受人应当注意调查房屋是否存在租赁情况,以避免不必要的麻烦。

 

2、在办理过户时,卖方反悔怎么办?

 

(1)买房未过户并不影响房屋买卖合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

(2)如果买房人解除合同,可以要求出售人承担违约责任。根据《合同法》第115条的规定:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。第116条规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。所以,若解除房屋买卖合同的,那么可以要求出售人承担相应的违约赔偿责任。

(3)买房人还可以要求出售人履行合同,办理过户手续。继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下,售房人已经无法实际交付房屋了,在此情况下,买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。

二手房买卖不仅涉及到合同的债权还涉及到不动产的物权,所以需要注意的法律问题真不少,签订房屋买卖合同之前,应详细了解相关的法律法规,必要时咨询专业法律人士,尽可能减少损失。

 

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